Article réalisé par des experts juridiques. La rédaction n’a pas participé à sa réalisation.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?
Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique utilisée principalement pour la gestion et la détention de biens immobiliers. Juridiquement, une SCI est une société civile, ce qui signifie qu’elle n’a pas de vocation commerciale, mais se concentre sur la gestion d’un patrimoine immobilier. Cette société permet à plusieurs personnes, les associés, de détenir ensemble des biens immobiliers et d’en assurer la gestion.
Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier (SCPI) ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement collectif qui regroupe les fonds de nombreux investisseurs pour acheter et gérer des biens immobiliers destinés à la location. Contrairement à une société civile immobilière (SCI), la SCPI n’est pas cotée en bourse, ce qui signifie que ses actions ne peuvent pas être achetées ou vendues sur les marchés financiers.
Les SCPI sont régies par le Code monétaire et financier et le règlement général de l’autorité des marchés financiers.
On distingue deux types principaux de SCPI : la SCPI d’entreprise, qui investit dans des immeubles à usage commercial tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts, et la SCPI d’habitation, qui se concentre sur des immeubles résidentiels destinés à la location.
Quelles sont les différences entre la SCI (société civile immobilière) et la société civile de placement immobilier (SCPI) ?
En termes d’objectif :
Une SCI (Société Civile Immobilière) et une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se distinguent par leur objectif. La SCI a pour but principal la détention et la gestion de biens immobiliers pour ses associés, souvent utilisée dans un cadre familial pour gérer ou transmettre le patrimoine immobilier. Les associés gèrent directement les biens, prenant toutes les décisions en assemblée générale. En revanche, la SCPI permet aux investisseurs de placer leur argent dans l’immobilier tout en déléguant la gestion à des professionnels. Une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) gère les biens, et les revenus sont distribués aux porteurs de parts comme des revenus fonciers.
Fonctionnement :
La SCI est composée de plusieurs associés, au moins deux, qui apportent des capitaux ou des biens immobiliers à la société. Ces apports sont transformés en parts sociales proportionnelles à leur investissement. Les décisions sont prises collectivement par les associés, généralement en assemblée générale.
En revanche, la SCPI regroupe un grand nombre d’investisseurs qui achètent des parts de la société. Ces parts de SCPI peuvent être achetées par tout investisseur, qu’il soit particulier ou institutionnel, et sont accessibles avec des montants plus faibles qu’une acquisition directe de biens immobiliers.
Fiscalité :
En ce qui concerne la fiscalité, une SCI (Société Civile Immobilière) et une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont des régimes différents.
Pour une SCI, par défaut, les bénéfices sont imposés au niveau des associés, proportionnellement à leur part dans la société, selon le régime de l’impôt sur le revenu (IR) sous la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), modifiant ainsi la manière dont les bénéfices sont imposés.
En revanche, pour une SCPI, les revenus générés sont distribués aux porteurs de parts et imposés comme des revenus fonciers, ce qui peut entraîner une charge fiscale importante pour les investisseurs fortement imposés. Pour réduire cette charge fiscale, il est conseillé d’investir en SCPI via une assurance-vie. Les SCI peuvent également être intégrées dans une assurance-vie, offrant des avantages fiscaux similaires.
Bon à savoir : les SCPI peuvent aussi procurer certains avantages fiscaux, notamment dans le cadre de dispositifs spécifiques comme les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, etc.).
Liquidité et accessibilité :
Pour une SCI, la liquidité est limitée. Cela signifie que la revente des parts de la SCI peut être compliquée et nécessite souvent l’accord des autres associés, ce qui peut ralentir le processus.
En revanche, une SCPI offre une liquidité plus élevée. Les parts de SCPI peuvent être revendues plus facilement sur le marché secondaire, même si cela n’est pas toujours instantané. Cela signifie que les investisseurs peuvent récupérer leur argent plus rapidement que dans une SCI. De plus, les SCPI sont accessibles avec des montants d’investissement relativement faibles. Cela rend ce type de placement immobilier accessible à un plus grand nombre d’investisseurs, même ceux qui ne disposent pas de capitaux importants pour investir directement dans des biens immobiliers.
SCI ou SCPI : comment choisir ?
Choisir entre une SCI et une SCPI dépend de vos objectifs et de vos besoins spécifiques. Si vous cherchez à gérer et transmettre un patrimoine immobilier familial, la SCI est la meilleure option. Elle permet de détenir des biens en commun, de les gérer collectivement et de faciliter leur transmission aux héritiers. En revanche, si vous voulez investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les biens vous-même, la SCPI est plus adaptée. Elle vous permet de bénéficier de revenus locatifs réguliers avec une gestion professionnelle des biens.
